전국 규제로 인해 투자자들의 부담이 커지다 보니 강제 존버 모드로 전환하게 만들었습니다. 매도와 매수의 차이 때문에 실수요의 움직임이 대부분입니다. 하지만 실거주 매물이 적다 보니 거래량이 줄었음에도 불구하고 호가 및 실가는 높아진 상황입니다. 내년의 상황에 대한 생각입니다. 분양한 아파트들의 입주시기가 하반기에 있습니다. 매물이 나올 것인가? 세금 세금 세금 취득세 양도세 중과에 보유세 등 부담이 적지 않습니다. 사정이 그러하니 신축으로 실입주하려는 분들이 예전보다 더 많을 것이고, 그곳의 전세 매물 역시 이전보다는 적게 나올 것 같은 생각이 듭니다. 비과세는 입주 이후에 정리를 할 수도 있고, 이전이 될 수도 있겠지만, 입주 시점이 아닌 내년 6월 이전에 어느 정도 정리가 될 것 같습니다.
1 주택자의 내 집마련
두 아파트의 입주시기가 비슷하여 예전의 시장이라면 매도 계획이 있는 분의 경우에는 입주시기를 피하는 것이 좋지 않을까 생각되지만, 생각보다 그리 큰 영향이 있을 거라 보이지 않습니다. 물론 지금은 규제로 인해 매도와 매수를 하기에 세금 부담이 있어 강제 존버를 하게 됐지만, 매수할 자금을 융통할 수 있는 1 주택자 또는 무주택자라면 지금이야 말로 일시적 1가구 2 주택으로 움직이거나 전세 낀 매물을 비교적 저렴한 가격에 매수하기에 좋은 시기라고 생각합니다. 매수할 아파트는 비교적 저렴한 전세 낀 매물로 6개월 이전에 등기를 치고(실거주용), 매도할 아파트는 실거주 매물로 신고가에 매도하기에 용이합니다. 대전이 조금 늦습니다. 서울을 보고 부산을 보고 대구를 봅니다. 대전은 아직 덜 올랐습니다. 키맞춤이 될 것입니다. 그러려면 대전이 오르거나 다른 곳이 내려야 하는데, 다른 곳이 내릴 것이라고는 보이지 않습니다. 결국 대전이 올라가서 키맞춤을 하는 형국이 될 것입니다. 청약의 당첨 가능성이 높은 분들이라면 청약으로 가십시오. 하지만 그렇지 않은 분이라면 고민하지 마시고, 내 집 한 채 마련하시거나 1 주택자라면 상위 급지 또는 상위 등주로 이동하시는 건 어떨까요? 올해 하반기나 내년의 오늘 대전 국평도 10억 클럽에 가입하는 곳이 보수적으로 최소 10곳 이상은 될 것 같은 느낌입니다. 어디를 사도 괜찮을 것 같습니다. 예전부터 실거주율이 높은 곳들이 하방에 강하고, 가격대가 탄탄하다는 생각을 글로 적었습니다. 투자수요가 많을 때와는 다르게 지금은 어떤가요? 실거주하기 좋은 곳들과 투자수요로 가격이 오른 곳들의 희비가 약간 다르다고 느껴집니다.
아직은 확연한 차이가 있다고 보이지 않습니다. 워낙 실거주 가능한 매물이 부족하다 보니 실거주하기 좋은 곳들을 잡지 못한 분들은 오르는 주택 가격으로 인해 다른 곳의 실거주 매물을 선택할 수밖에 없습니다. 물론 입지의 영향이 있기는 하지만, 지금은 이전과 같이 입지로 귀결되는 시장이 아닌 것 같다는 생각입니다. 그저 실거주 가능한 매물이 있다면 제가 선호하는 입지를 가진 곳이 아니더라도 매수해야 한다는 심리가 강하다 보니 입지 가치가 조금 떨어지더라도 매수하게 되고, 그렇게 연일 신고가 행진이 계속되는 느낌입니다.
매도와 매수의 차이
상위 급지의 실거주 매물이 부족하니 하위 급지의 실거주 매물을 선택하게 되고, 상위 등주의 실거주 매물이 부족하니 하위 등주의 실거주 매물을 선택하게 됩니다. 또 상위 급지나 상위 등주의 호가가 너무 높아지니 어쩔 수 없이 하위 급지나 하위 등주를 선택하기도 합니다. 그렇다 보니 실거래가로 봤을 때 하위 급지나 하위 등주의 가격이 상위 급지나 상위 등주의 가격을 따라잡을 것 같다는 추측이 나오기도 합니다. 주택 가격은 지금 당장 거래된 가격이 눈에 보이지만 통계에 의한 3개월 평균 가격과 수년간의 그래프로 미래를 예측할 수 있습니다. 상위 급지나 상위 등주와 가격이 좁아졌을 때! 그때가 바로 갈아타기에 좋은 시기가 되는 것이죠. 같은 급지라도 어느 때는 여기가 먼저 오르고, 또 다른 어느 때는 저기가 먼저 오르기도 합니다. 이런 사이클만 잘 이해한다면 매도와 매수의 적기를 찾기가 조금은 수월할 듯싶습니다. 예컨대, 크목한과 연동되는 어느 지역이 있습니다. 크목한이 먼저 치고 오르면 연동되는 그곳을 매수해야 하는 것이고, 다른 곳이 먼저 올랐다면 크목한을 매수하기에 좋은 시기가 되는 것입니다. 다른 한편으로, 크가 치고 가면 목한을 보면 됩니다. 반대로 목한이 갭을 좁히면 크를 보면 됩니다. 하지만 과거부터 현재까지의 통계와 현재부터 3개월 평균 가격에 비춰봤을 때 앞으로 오름폭이 클 곳! 그런 곳을 매수하면 더욱 좋을 것 같습니다. 자꾸 과거의 가격으로 현재의 가격에 부담을 느끼지 마세요. 현재의 가격이 아닌 미래의 가격을 보아야 합니다. 이제는 그때를 잊으세요.
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